Altbau-Index Deutschland 2026
Leipzig hat den höchsten Altbauanteil aller deutschen Großstädte, Ingolstadt den niedrigsten
50,4 Prozent der Leipziger Gebäude mit Wohnraum wurden vor 1950 gebaut, in Ingolstadt sind es 8,2 Prozent. Dazwischen liegen 77 Großstädte und ein Bundesdurchschnitt von 24,8 Prozent. Coway Europe hat den Zensus 2022 für alle 79 Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ausgewertet: Die höchsten Altbauanteile haben Leipzig, Dresden, Halle, Jena und Chemnitz, die niedrigsten Ingolstadt, Wolfsburg und Paderborn. Mit Beginn der Heizperiode wird daraus eine Frage der Raumluft – wie stark das Baujahr sie beeinflusst, hängt von Dämmung, Sanierungszustand, Heiztechnik und Lüftungsverhalten ab.
Altbau-Index 2026: Alle 79 Großstädte im Überblick
Anteil der Gebäude mit Wohnraum nach Baujahr, Zensus 2022. Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG, vereinfachte Umrisse (dl-de/by-2-0). Auswertung: Coway Europe.
Leipzig, Dresden, Halle: Fast jedes zweite Gebäude mit Wohnraum stammt aus der Zeit vor 1950
Die höchsten Anteile haben ostdeutsche Großstädte: Leipzig (50,4 Prozent), Dresden (49,8 Prozent), Halle an der Saale (48,6 Prozent), Jena (48,5 Prozent) und Chemnitz (48,0 Prozent) belegen die ersten fünf Plätze, es folgen Magdeburg (43,6 Prozent) und Erfurt (41,1 Prozent). Berlin liegt mit 39,7 Prozent auf Platz acht. Stuttgart ist mit 39,5 Prozent die westdeutsche Großstadt mit dem höchsten Anteil, vor Solingen (37,3 Prozent), Frankfurt am Main (37,1 Prozent) und Herne (36,9 Prozent). Unter den Millionenstädten folgen auf Berlin Hamburg (24,0 Prozent), Köln (22,9 Prozent) und München (19,9 Prozent).
Die niedrigsten Altbauanteile weisen Ingolstadt (8,2 Prozent), Wolfsburg (8,7 Prozent) und Paderborn (10,0 Prozent) auf; auch Münster (12,5 Prozent), Erlangen (15,4 Prozent) und Neuss (16,2 Prozent) liegen weit unter dem Bundesdurchschnitt von 24,8 Prozent. Neu sind diese Städte deshalb nicht: In Ingolstadt entstand gut die Hälfte der Gebäude mit Wohnraum zwischen 1950 und 1989, weitere 40 Prozent kamen nach 1990 hinzu – die Stadt ist nach 1950 stark gewachsen. Wolfsburg wurde erst 1938 gegründet, entsprechend klein ist der Bestand aus der Zeit davor.
Die Unterschiede haben historische Gründe, die sich von Stadt zu Stadt unterscheiden. In Leipzig sind große Quartiere aus der Zeit vor 1919 erhalten geblieben und wurden nach 1990 in großem Umfang saniert. Dresden hat im Zweiten Weltkrieg seine Innenstadt verloren, in äußeren Stadtteilen stehen aber bis heute geschlossene Viertel aus der Zeit vor 1919. In vielen westdeutschen Großstädten prägen der Wiederaufbau nach Kriegszerstörungen und der Wohnungsneubau der 1950er bis 1970er Jahre den Bestand.
Gebäude vor 1919: Solingen vor Dresden und Leipzig
Bei den Gebäuden aus der Zeit vor 1919 führt Solingen mit 23,8 Prozent knapp vor Dresden (23,6 Prozent) und Leipzig (23,4 Prozent); es folgen Herne (21,4 Prozent), Erfurt (20,1 Prozent) und Jena (20,0 Prozent). Zählt man die Wohnungen statt der Gebäude, führt Leipzig mit 34,6 Prozent deutlich vor Berlin (25,8 Prozent), Chemnitz und Dresden (je 22,7 Prozent) und Halle (22,5 Prozent). Den Unterschied erklärt die Gebäudestruktur, die der Zensus ebenfalls ausweist: In Solingen haben 55 Prozent der Gebäude mit Wohnraum nur eine Wohnung, auf ein Gebäude kommen im Schnitt 2,5 Wohnungen; in Leipzig sind es 5,5 und in Berlin 6,0 Wohnungen je Gebäude. Das Baujahr-Profil zeigt für jede Großstadt, in welchen Jahrzehnten ihr Bestand entstanden ist; die komplette Tabelle weiter unten führt beide Sichten nebeneinander.
Baujahr-Profil: Wann wurden die Gebäude mit Wohnraum gebaut?
Verteilung aller Gebäude mit Wohnraum nach Baujahrklassen des Zensus 2022, im Vergleich zum Bundesdurchschnitt. Auswertung: Coway Europe.
Wie alt sind die Wohngebäude in deiner Stadt?
Stadt eintippen und auswählen: Die Suche zeigt für jede der 79 Großstädte den Anteil der Gebäude bis 1949 und vor 1919, den Platz im Ranking und die Werte für die Wohnungen – und stellt das Baujahr-Profil weiter oben auf die gewählte Stadt um.
„Das Alter eines Hauses sieht man ihm von außen an – was es für die Luft darin bedeutet, nicht. Kalte Außenwände, geschlossene Fenster und ein Kaminofen im Wohnzimmer sind im Winter eine Kombination, die man im Blick behalten sollte.“
Coway Europe
Bundesländer im Vergleich
Auf Länderebene wiederholt sich das Bild: In Sachsen (51,6 Prozent) und Sachsen-Anhalt (51,5 Prozent) stammt jedes zweite Gebäude mit Wohnraum aus der Zeit vor 1950, in Thüringen (49,8 Prozent) fast jedes zweite, in Bayern (15,9 Prozent) und Niedersachsen (19,4 Prozent) nicht einmal jedes fünfte.
Anteil der Gebäude mit Wohnraum bis 1949 je Bundesland
Alle Gebäude mit Wohnraum je Bundesland, Zensus 2022. Auswertung: Coway Europe.
Das komplette Ranking
Alle 79 Großstädte mit allen Kennzahlen auf einen Blick. Ein Klick auf eine Spaltenüberschrift sortiert die Tabelle; angegeben ist jeweils der Anteil an allen Gebäuden mit Wohnraum bzw. an allen Wohnungen darin.
| Platz | Stadt | Einwohner | Gebäude bis 1949 | Gebäude vor 1919 | Wohnungen bis 1949 | Wohnungen vor 1919 |
|---|
Einwohner: Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus 2022, Stand 31.12.2023. Gebäude und Wohnungen: Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022.
Altbau und Raumluft
Was Altbau für die Luftqualität in der Heizperiode bedeutet
Mit Beginn der Heizperiode kann das Gebäudealter Folgen für die Raumluft haben – wie stark, hängt von Dämmung, Sanierungszustand, Heiztechnik und Lüftungsverhalten ab. Ältere, nicht sanierte Gebäude haben häufiger ungedämmte Außenwände und Wärmebrücken. An diesen kühlen Flächen kondensiert die Feuchtigkeit der warmen Raumluft, was Schimmelbildung begünstigt – vor allem in Ecken, hinter Möbeln und an Fensterlaibungen, während die Fenster im Winter meist geschlossen bleiben. Hinzu kommen Feinstaubquellen in den Wohnungen wie Kerzen und Kaminöfen. Nach Angaben des Umweltbundesamts gibt es in Deutschland rund 11,7 Millionen Einzelraumfeuerungsanlagen wie Kamin- und Kachelöfen; die Feinstaubemissionen der Holzfeuerungen in Haushalten liegen in der Größenordnung des gesamten Straßenverkehrs, mit Spitzen an kalten Winterabenden und bei Inversionswetterlagen. Wie Gebäudealter und Winterluft zusammenhängen und was Bewohnerinnen und Bewohner tun können, erklärt Bauexperte Niall Mulhall im Interview.
Herr Mulhall, warum ist ausgerechnet der Altbau im Winter ein Thema für die Raumluft?
„Weil im Altbau zwei Dinge zusammenkommen, die sich gegenseitig verstärken. Die Außenwände sind meist ungedämmt, also innen kalt – an Wärmebrücken wie Fensterlaibungen, Gebäudeecken oder Balkonplatten noch kälter. Gleichzeitig halten wir die Fenster im Winter geschlossen. Die Feuchtigkeit, die ein Haushalt am Tag produziert, durch Atmen, Kochen und Duschen, bleibt dann in der Wohnung und schlägt sich an den kältesten Flächen nieder. Bei einem Vier-Personen-Haushalt sind das rund zehn bis zwölf Liter Wasser am Tag; wer Wäsche in der Wohnung trocknet, erhöht die Menge noch einmal deutlich.“
Was passiert an einer kalten Wand genau?
„Luft kann umso weniger Wasser halten, je kälter sie ist. Bei 20 Grad und 60 Prozent Luftfeuchte liegt der Taupunkt bei rund zwölf Grad – jede Wandoberfläche, die kälter ist, bekommt Kondenswasser. Schimmel braucht nicht einmal das: Ab etwa 80 Prozent Luftfeuchte direkt an der Oberfläche beginnt er zu wachsen. Deshalb sieht man ihn zuerst in Ecken, hinter Schränken und an Fensterlaibungen. Dort ist es am kältesten, und die Luft steht.“
Viele Altbauten haben inzwischen neue Fenster. Hilft das?
„Neue, dicht schließende Fenster reduzieren den unkontrollierten Luftaustausch. Wird das Lüftungsverhalten nicht angepasst, kann sich dadurch mehr Feuchtigkeit in den Räumen ansammeln. Alte Fenster lassen durch ihre schlechte Qualität oder fehlende Dichtungen ständig etwas Luft durch, eine Art Dauerlüftung, die niemand bemerkt. Sie dämmen außerdem schlecht, weil das Glas dünn und einfach verglast ist – deshalb zeigt sich das Kondenswasser auf der Scheibe, wo man es sieht. Bei neuen, rundum dichten Fenstern mit Zwei- oder Dreifachverglasung entfällt dieser Luftaustausch, und wenn die Wände ungedämmt bleiben, kann das Problem in die Laibungen und die umliegenden Wände wandern. Deshalb müssen die Bewohner nach einem Fenstertausch öfter lüften.“
Wie sieht richtiges Lüften im Altbau aus?
„Die bewährten Methoden, Stoßlüften und Querlüften, bringen mehr als die Kippstellung, die fast jedes moderne Fenster hat. Als Faustregel drei- bis viermal am Tag die Fenster für fünf bis zehn Minuten weit öffnen, am besten gegenüberliegende, damit es durchzieht – je nach Raum, Nutzung und Jahreszeit auch öfter. Dieser kurze, kräftige Luftwechsel tauscht die Raumluft wirklich aus. Ein länger gekipptes Fenster bewirkt das Gegenteil: Es bewegt kaum Luft, kühlt aber genau die Zonen aus, die für Kondenswasser und Schimmel anfällig sind – die Fensterlaibungen und die schlecht gedämmten Wände drumherum. Nach dem Duschen und Kochen sofort lüften, bevor sich die Feuchte in der Wohnung verteilt, und mit einem Hygrometer kontrollieren: Das Umweltbundesamt nennt 40 bis 60 Prozent als Richtwert, in älteren Gebäuden mit kalten Außenwänden ist man am unteren Ende dieses Bereichs auf der sicheren Seite.“
Und das Heizen?
„Gleichmäßig heizen und einzelne Räume nicht auskühlen lassen. Ein Schlafzimmer bei 14 Grad mit offener Tür zum warmen Wohnzimmer ist eine Feuchtefalle: Die warme Luft zieht hinein, kühlt ab und lädt ihre Feuchtigkeit an der kältesten Wand ab. Wenig genutzte Räume nicht unter 16 Grad fallen lassen und die Türen geschlossen halten.“
Viele Wohnungen haben einen Kaminofen. Was bedeutet das für die Raumluft?
„Ein Kaminofen ist im Winter eine der größten Feinstaubquellen in der Wohnung – beim Anzünden, beim Nachlegen und immer dann, wenn das Holz nicht trocken ist. Trockenes Holz mit weniger als 20 Prozent Restfeuchte verwenden, die Ofentür nur kurz öffnen, mit ausreichend Luft abbrennen lassen und danach lüften. Dasselbe gilt für Kerzen: Was rußt, landet in der Raumluft.“
Was kann man tun, ohne gleich zu sanieren?
„Erstens Möbel fünf bis zehn Zentimeter von Außenwänden abrücken und große Schränke gar nicht an Außenwände stellen. Zweitens ein Thermo-Hygrometer in jeden Raum, das kostet wenig und zeigt, wann gelüftet werden muss. Drittens mit einem Infrarot-Thermometer die kältesten Stellen suchen: Flächen, die deutlich kälter sind als die Raumluft, brauchen Aufmerksamkeit – bei 20 Grad und 60 Prozent Luftfeuchte liegt der Taupunkt bei rund zwölf Grad. Viertens Rollladenkästen und Fensterdichtungen prüfen, das sind die typischen kalten Stellen. Und wer Feinstaub aus Ofen, Kerzen oder von der Straße loswerden will, kann einen Luftreiniger mit HEPA-Filter einsetzen. Gegen die Feuchtigkeit als Ursache hilft er nicht, gegen Partikel und in der Luft schwebende Schimmelsporen schon.“
Acht praktische Tipps für Wohnungen in älteren Gebäuden
Was durch Lüften allein nicht verschwindet, lässt sich filtern: Die Luftreiniger der Coway-Airmega-Serie filtern mit ihrem HEPA-Filter Feinstaub, Pollen, Hausstaub und in der Luft schwebende Schimmelsporen – auch die feinen Partikel aus Kerzen und Kaminöfen, die bei geschlossenen Fenstern im Raum bleiben.
Die Luftreiniger von Coway im ÜberblickMethodik
- Datenbasis
- Coway Europe hat die Regionaltabelle „Gebäude und Wohnungen“ des Zensus 2022 (Stichtag 15. Mai 2022, Statistische Ämter des Bundes und der Länder) auf Gemeinde- und Länderebene ausgewertet. Grundlage sind alle Gebäude mit Wohnraum bzw. alle Wohnungen in diesen Gebäuden; Baujahr ist das Jahr der Bezugsfertigstellung. Die Werte lassen sich in der Zensusdatenbank (Tabelle 3000G-1004) nachprüfen.
- Altbau und Gebäude vor 1919
- „Altbau“ umfasst die Zensus-Baujahrklassen „vor 1919“ und „1919 bis 1949“ (die Klasse schließt 1949 ein). Die Klasse „vor 1919“ wird im Text als „Gebäude vor 1919“ bezeichnet; sie umfasst auch Gebäude aus der Zeit vor der Gründerzeit. Der Anteil bezieht sich auf alle Gebäude mit Wohnraum einer Stadt (Wohngebäude, Wohnheime und sonstige Gebäude mit Wohnraum, Zensus-Kategorie „Gebäude mit Wohnraum“); die Wohnungs-Sicht zeigt denselben Anteil bezogen auf alle Wohnungen in diesen Gebäuden.
- Untersuchte Städte
- Alle 79 Großstädte mit mindestens 100.000 Einwohnern nach der Bevölkerungsfortschreibung auf Basis des Zensus 2022 (Stand 31. Dezember 2023). Platzangaben beziehen sich auf diese 79 Städte.
- Karte
- Vereinfachte Umrisse der Bundesländer nach deutschlandGeoJSON, Kartengrundlage © GeoBasis-DE / BKG (dl-de/by-2-0). Die Punkte markieren die Stadtzentren.
- Holzfeuerungen
- Angaben zu Einzelraumfeuerungsanlagen und Feinstaubemissionen: Umweltbundesamt, „Feinstaub aus Holzfeuerungen“.